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达州市物业管理实施意见(拟定稿)

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发表于 2016-12-15 14:36:47 | 显示全部楼层 | 阅读模式

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达州市物业管理实施意见
(拟定稿)
第一章 总则
第一条 为规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》以及《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合我市实际,特制定本实施意见。
第二条 本市行政区域内的物业管理及其相关监督管理活动,均适用本实施意见。
第三条 本实施意见中:
(一)物业。指经批准新建并竣工验收的各类建(构)筑物及其附属的设施、设备和相关场地、场所。
(二)物业管理。指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,提供相关服务的活动。
(三)业主。依法登记取得房屋的所有权人。
(四)使用人。指物业的承租人或实际使用物业的其他人。
(五)物业服务企业。指依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
(六)建设单位。指依法投资、开发建设和出售物业的法人或其他组织。
(七)前期物业管理。指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业进行的物业管理。
第四条 本市物业管理活动应遵循尊重业主物业财产权利、推行市场良性竞争和专业服务、保障物业合理使用和提升业主公共生活品质的原则。
第二章 物业的管理与指导监督
第五条 达州市住房和城乡建设局是本市物业管理的行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)。
各县(市、区)房产行政主管部门,在市物业管理行政主管部门的指导下,负责辖区内物业管理活动的协调、监督、管理工作。
各县(市、区)所辖街道办事处(乡、镇人民政府)应设立辖区物业管理办公室,负责辖区内物业管理活动的监督、指导、协调工作。
各级发改、公安、民政、环保、建设、绿化、供水、供电、城管、工商、安检、财政、消防、规划、税务等相关部门应按照各自职责,做好与物业管理活动有关的工作,协同实施本指导意见。
(一)市发展改革委员会。加强对物业服务收费的监督管理,会同房地产行政主管部门制定前期物业服务和保障性住房物业服务收费政府指导价标准并定期公布。
对物业服务合同双方当事人因调整价格纠纷提出的申请作合理认证评审,受理价格投诉举报,查处违规收费行为。
(二)市公安局。负责指导、督促各地公安机关依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。
对接到有关违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定行为或发生安全事故的报告后,应当督促辖区公安机关及时调查处理。
(三)市民政局。指导街道办事处、社区加强对业主大会的指导、监督和日常管理。做好民办非企业单位物业服务其他管理人的监督管理工作。同时加强社会组织登记备案管理。
对物业管理区域存在违法建设、违法改变房屋用途及侵占公共场地等行为,经规划部门依法查处未按照规定整改的单位和个人,暂缓办理其社会组织登记。
(四)市司法局。做好物业管理法律、法规的宣传工作。建立健全物业管理区域内的人民调解制度。
指导基层人民调解组织积极疏导、调解各类物业纠纷,充分发挥人民调解在预防和化解物业管理矛盾纠纷中的积极作用。
(五)市环境保护局。负责对物业管理区域内的经营噪声、乱排油烟和擅自设立的洗车点进行取缔,对违反环保法律、法规的行为进行查处。
(六)市住房和城乡建设局。负责全市物业管理活动的监督管理工作。
(七)市园林局。对物业管理区域的园林绿地,经城市园林绿化行政主管部门进行绿线确认后,不得随意侵占和损毁。
如发生侵占和损绿毁绿事件,依照违反城市风景园林绿化方面的法律、法规中的违法行为进行查处。
(八)市国资委。负责终端用户端口之前的专业经营设施设备及相关管线的市属国有资产所有权移交给专业经营单位。
负责物业管理机构、业主委员会、业主代表与市属供电、供水、供气专业经营单位的产权纠纷调解工作。
(九)市城市管理局。加强管理服务区域内广告设置的监督管理。对物业管理区域内违反有关城市容貌标准和市容环卫方面法律、法规规定的行为进行查处。
对中心城区物业管理区域的道路两侧建筑临街外装门面防护栏(网)等附着设施的专项整治。
(十)市工商局。对依法将住宅改变为经营性用房作为住所(经营场所)的企业(个体工商户)办理工商登记。
负责物业管理区域内擅自从事一般经营项目的无照经营行为进行查处,行政许可部门应按照各自职能职责进行查处。
(十一)市质监局。负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行监管,督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养、作业人员持证上岗等工作。
查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违规行为。会同有关部门组织事故调查组对物业管理区域内的特种设备一般事故进行调查。
(十二)市城乡规划局。负责新建住宅小区的统一规划,按规定配置包括车库(位)、物业服务用房等在内的建筑物附属设施,在核发建设工程规划许可证及附图上载明配套建设的物业服务用房的位置及建筑面积。
配合住建管理部门做好物业管理区域的划分工作。协调解决住宅小区涉及规划的历史遗留问题。
(十三)市房管局。负责市中心城区物业服务管理活动的指导、监督、日常管理工作;构建以市、区、街道办事处、社区为主体四级监督机制,加强对物业企业和物业经营项目的立体式全覆盖的监管。
负责市中心城区物业服务企业诚信体系建设和日常管理工作。
负责市中心城区住宅专项维修资金的日常管理工作,中心城区外的住宅专项维修资金由县、区房管局(所)负责日常管理。
负责配合街道办事处等部门、单位抓好市中心城区物业管理矛盾纠纷调处工作。
(十四)市城建监察支队。负责对违反《中华人民共和国城乡规划法》《物业管理条例》《物业服务企业资质管理办法》等法律、法规的行为进行查处。
(十五)街道办事处(乡、镇人民政府)。街道办事处(乡、镇政府)要建立有社区居委会、业主委员会、物业服务机构等参加的社区物业管理联席会议制度,加强沟通、及时解决辖区内的物业管理矛盾和问题。
负责组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责。做好业主大会设立事项的备案工作,协调社区建设与物业管理的关系,负责调解处理物业管理纠纷。
指导未设立业主大会或业主大会、业主委员会怠于履行职责的物业管理区域使用房屋专项维修资金。进一步建立健全老旧院落长效管理机制,督促社区建立物业服务其他管理人和指导老旧院落居民实施自治管理,实现物业管理全覆盖。
指导监督物业服务机构退出物业项目管理。居民(村民)委员会协助街道办事处(乡、镇人民政府)具体负责辖区物业管理有关工作。
对产权关系不清无法确定承担首负责任单位的电梯,街道办事处(乡、镇人民政府)要明确电梯使用管理的责任单位。并对辖区物业管理企业提出年度诚信意见。严格落实“门前双三包”管理职责。
(十六)水电气及通信等专业经营单位。专业经营单位和建设单位应对验收合格后的住宅物业管理区域内专业经营设施、设备及相关管线的所有权进行移交,专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。
(十七)业主委员会。在所辖街道办事处(乡、镇人民政府)的指导下依法开展工作并接受其监督,积极配合和支持物业管理工作。
1.执行业主大会的决定和决议;
2.召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
4.听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
5.监督管理规约的实施;
6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用,引导业主树立正确的消费观念;
7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(十八)物业项目(房地产开发)建设单位。按要求保证房屋质量及附属配套设施、设备配置到位;按规定做好物业竣工验收和承接查验。移交全套物业建筑及配套资料;
按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
(十九)物业服务机构。按法律法规和物业合同约定做好物业服务工作。按照物业服务合同中关于安全防范的约定,健全安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作,物业管理区域内发生安全事故时,物业服务企业应当采取应急措施,并及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
物业服务人员在从事物业服务活动时,应当依法履行职责,不得侵害业主的合法权益。应当按照国家和省有关规定向房地产行政主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料;
应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。服务收费标准应当保持相对稳定。
因公共服务产品能耗价格调整、业主要求物业服务内容和物业服务等级变动、物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整及其他政策性费用调整需上调物业业服务收费标准,物业服务企业应当与业主委员会协商,并报经业主大会同意。
应当配合各级人民政府、街道办事处(乡、镇人民政府)、居民(村民)委员会和各相关部门依法开展的各项工作。
第三章 业主及业主大会
第六条 街道办事处(乡、镇人民政府)组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责;协调社区建设与物业管理的关系,调解处理物业管理纠纷。
居民(村民)委员会协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理有关的工作。
第七条 建立物业管理工作联席会议制度,协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题。
物业管理工作联席会议由物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)负责召集,房地产行政主管部门、居民(村民)委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加。
业主按照法律、法规、管理规约和物业管理服务合同的约定,有参加物业管理活动的权利,并有合理使用物业、维护公共利益的义务。
业主在物业管理活动中享有下列权利:
(一)按照物业管理服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会,行使投票权;
(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(六)监督业主大会和业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业管理服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业专项维修资金的管理和使用;
(十)法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定其他权利。
业主在物业管理活动中履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则的规定;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定,并承担相应的义务;
(四)按照合同约定,按时足额交纳物业管理服务费;
(五)按照国家有关规定交纳物业专项维修资金,物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任;
(六)不妨碍其他业主、使用人对物业的合法使用,对毗邻物业所需的维修维护予以配合、协助;
(七)法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定其他义务。
物业的合法买受人尚未办理权属登记,但已实际占有使用的,享有本实施意见规定的业主权利,承担相应义务。
第九条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会,业主人数较多的,可以按比例推选业主代表,组成业主代表大会。业主大会或业主代表大会选举产生业主委员会。只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十条 一个物业管理区域只能设立一个业主大会。
物业管理区域的划分,应当以土地使用权证确定的用地范围为基础,并考虑共用设施设备的管理与维修、建筑物规模和社区建设等因素,影响消防、避险、燃气、电梯以及其他具有共有功能共用设施设备使用的,不得分割划分。
第十一条 物业管理区域内,符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:
(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上;
(二)首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上;
(三)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。
第十二条 符合本意见第十条规定情形的,条件具备之日起30日内,建设单位应当书面报告街道办事处(乡、镇人民政府)申请设立业主大会,街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到报告之日起15日内组织业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。
筹备组由业主代表、建设单位、街道办事处(乡、镇人民政府)和居民(村民)委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于总人数的三分之二,筹备组组长由街道办事处(乡、镇人民政府)代表担任。筹备组成员名单确定后7日内由街道办事处(乡、镇人民政府)以书面形式在物业管理区域内公告。
建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料,为筹备组工作提供条件并配合协助筹备组开展工作。筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费由建设单位承担。
第十三条 筹备组履行下列职责:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)拟定管理规约草案、业主大会议事规则和业主委员会工作规则草案;
(三)确认业主身份,业主投票权数和业主专有部分面积;
(四)拟定业主委员会选举办法草案,提出候选人条件及建议名单;
(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容,应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当复核并告之异议人复核结果。
第十四条筹备组应当自组成之日起90日内,按照《四川省业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。  
第十五条 业主大会是物业管理区域权利和管理责任主体,履行下列职责:
(一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约、业主委员会工作规则;
(二)选举更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(三)确定物业管理方式,选聘、解聘物业服务企业,授权业主委员会与物业服务企业依法签订、变更或终止物业管理服务合同;
(四)依法改建、重建建筑物及其附属设施;
(五)制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、经营、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度和物业服务企业提出的其他服务事项;
(六)决定物业专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(七)法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。
决定第(四)项、第(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十六条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定指导意见、业主委员会组成和委员任期、改选、罢免等事项依法作出决定。
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第十七条 业主大会通过的管理规约和作出的决定,对物业管理区域内的全体业主、使用人具有约束力,业主大会的民事责任由全体业主共同承担。
第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定,由业主委员会组织召开;有下列情况之一的,业主委员会应当及时召集业主大会临时会议。
(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或紧急事件,需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的,由物业所在地居民(村民)委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下组织召开。
第十九条 业主大会会议可以采取集体讨论或书面征求意见的形式举行。
召开业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。物业管理区域内人数较多以幢、单元、楼层等为单位,推选业主代表参加会议,推选及表决指导意见应当在业主大会议事规则中规定。
参加业主大会的业主代表应在参加业主大会会议前,就业主大会会议拟讨论的事项,应书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对及弃权的具体票数,要经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第四章 业主委员会
第二十条 首次业主大会选举产生业主委员会。
业主委员会根据物业管理区域规模,由5-11人以上单数成员组成,分期建设的物业达到成立业主大会条件时,选举业主委员会成员一般为5人,每期入住后再增选业主委员会成员,直至本届业主委员会任期届满重新选举。
业主委员会首届任期由业主大会确定,一般为3-5年,其组成人员可以连选连任。
第二十一条 业主委员会委员应是本物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
(一)遵守国家法律、法规;
(二)具有完全民事行为能力;
(三)未处于法定限制被选举权情形或未被业主大会依约限制被选举权;
(四)遵守业主大会议事规则和管理规约,
(五)模范履行业主义务,按时足额交纳物业管理服务费及其他应交共同分摊费用,按有关规定交纳物业专项维修资金;
(六)热心公益事业,责任心强,公正廉洁、具有社会公信力;
(七)具有一定组织能力和协调沟通能力;
(八) 具备必要的工作时间。
除上述条件外,业主委员会主任还应当符合以下条件:
(一)具有丰富的工作经验和良好的群众基础;
(二)具有良好的职业道德,遵纪守法;
(三)熟悉物业管理相关法律、法规、规章、政策和标准。
第二十二条 业主委员会作为业主大会的执行机构,执行业主大会决定的事项。依照有关法律、法规、规章的规定和业主大会授权,依法履行下列职责:
(一)执行业主大会的决议和决定,维护业主共同权益;
(二)召集并组织召开业主大会会议,报告物业管理实施情况;   
(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业依法签定、续签、变更或解除物业服务合同;
(四)听取和及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)督促业主按时交纳物业管理费用,
(六)监督管理规约的实施;
(七)组织续筹专项维修资金;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)完成业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当在物业管理区域公布管理规约、业主大会议事规则、业主大会和业主委员会的决定、物业服务合同、专项维修资金的筹集使用、物业共有部分的使用与经营收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况及其他应当向业主公开的情况和资料。
 第二十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日以内,持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)备案,街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到备案材料后抄送县级人民政府房地产行政主管部门:
  (一)筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;
  (二)业主大会会议决议;
  (三)管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
  (四)业主委员会委员名单和基本情况;
  (五)筹备组及业主大会决定的其他重大事项。
  (六)法律、法规规定的其他资料。
  (七)备案内容发生变更时,业主委员会应当自变更之日起30日以内到原备案机关办理变更备案。
材料齐全的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当在15个工作日内予以备案,出具书面备案证明,并在备案后7日以内将备案材料抄送县级以上人民政府房地产行政主管部门,将有关情况书面通报物业所在地的公安派出所、居民(村民)委员会。
业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主委员会印章。 业主委员会应当将成立情况在物业管理区域内公告。
第二十四条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止或罢免其委员资格:
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行委员职责的;
(三)利用委员资格挪用、侵占业主共有财产等方式进行谋取私利的;
(四)拒不履行业主大会决定和业主义务的;
(五)侵害他人合法权益的;
(六)不按时足额交纳物业服务费或利用职务之便要求物业服务企业减免其物业服务费的;
(七)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会成员有上述情形之一的,业主委员会应当在物业管理区域内公告。业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足。
第二十五条 业主委员会应当定期召开会议,会议应当有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的委员签字后存档。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
业主委员会委员人数不足总数的二分之一时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。
第二十六条 业主委员会任期届满60日内,应在物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)的指导和监督下由本届业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举,新一届业主委员会产生后15日内,上一届业主委员会应将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会,并完善交接手续。
第二十七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第二十八条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当配合街道办事处(乡、镇人民政府)依法履行自治管理职责,支持街道办事处(乡、镇人民政府)开展工作,业主委员会召开业主大会会议时,却有必要可告知街道办事处(乡、镇人民政府)或听取建议,作出的决定应当书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)。
第二十九条 业主委员会应当督促违反物业管理服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的业主,限期足额交纳物业服务费用。
业主委员会应当配合公安机关,与社区居委会街道办事处(乡、镇人民政府)相互协作,共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第五章 物业服务企业
第三十条 设立物业服务企业依照《物业管理企业资质管理办法》等有关法律、法规规定的设立条件,并按规定申请核定物业服务企业资质等级。
物业服务企业应当在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。未取得物业服务资质等级证书的,不得从事物业服务业务。
物业管理的从业人员,应当依法取得职业资格证书。
物业服务企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式转让资质证书。
外地物业服务企业进入本市区域内从事物业管理活动的,应当到市房地产行政主管部门备案和执业所在地房地产行政主管部门登记。
一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十一条 物业服务企业享有下列权利:
(一)根据法律法规和物业管理服务合同,拟定物业管理制度;
(二)依照物业管理服务合同的约定,收取物业服务费用;
(三)选择专业性服务企业承担物业管理区域内专项服务业务;
(四)制止业主违反法律、法规、规章、管理规约和物业管理制度的行为,并向业主委员会和有关管理部门报告;
(五)依法开展多种经营和特约服务;
(六)可要求业主委员会协调业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷;
(七)法律、法规规定的其他权利。
物业服务企业应当履行下列义务:
(一)履行物业管理服务合同,并按照国家、省、市规定的服务技术标准和操作规范实施质价相符的物业服务;
(二)听取和及时了解业主大会或业主委员会的意见和建议,接受业主、物业使用人、业主委员会的监督;
(三)接受物业活动所在地房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的监督、指导和管理;
(四)为业主、物业使用人保守秘密;
(五)法律、法规规定的其他义务。
第三十二条 投标人少于3人或建筑面积3万平方米以下的住宅物业,建筑面积1万平方米以下的非住宅物业,经房地产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
第三十三条 建设单位应当按照下列规定时限,完成前期物业管理的招投标工作,并依法到物业所在地房地产行政主管部门进行前期物业招投标和相关物业活动备案: 
(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;
(二)现售商品房在正式销售30日前;
(三)非出售的新建物业在交付使用90日前。
第三十四条 建设单位应在物业预售、销售时公示前期物业服务合同和业主临时管理规约。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,要签订临时管理规约并就遵守业主临时管理规约予以书面承诺。
在首次业主大会会议通过的管理规约生效之日起,临时管理规约即行失效。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。
第三十五条 前期物业管理期间,物业服务企业向业主收取前期物业服务费,建设单位与业主在房屋销售合同签订过程中有建设单位交纳前期物业服务费约定的,由建设单位缴纳。未出售或未交付使用物业的物业服务费由建设单位全额缴纳。
第三十六条 规划、设计、建设、房产等主管部门在审查物业项目规划设计和办理相关手续时,应严格执行有关法规和技术规范,充分考虑并满足以下物业管理的要求:
(一)应当按照房屋总建筑面积(2‰)的标准配置物业管理用房,且不低于100平方米;业主委员会议事用房按照不低于30平方米配置。
(二)规划部门在审查建设工程设计方案和审批建设工程规划许可时,应确定物业管理用房、业主委员会议事活动用房的位置和面积。物业管理用房、业主委员会议事活动用房应为地面以上、计算产权面积、编有房号并具有正常使用功能的房屋,位置应当便于物业管理活动;
(三)物业的供水、供电设计必须满足“一户一表,每表出户”且供水、供电部门可直接计量收费到户的要求;
(四)房产部门在办理房屋所有权初始登记时,开发建设单位应当提交物业管理用房、业主委员会议事活动用房的房号、面积等相关资料。物业管理用房、业主委员会议事活动用房由房地产登记机构予以登记但不颁发房屋权属证书。
开发建设单位应在相应环节接受市房地产行政主管部门的监督和管理。
第三十七条 开发建设单位在物业管理活动中承担下列义务:
(一)提供良好的物业管理条件,按规划设计要求进行配套设施建设,保证水、电、气等达到向最终用户计量和收费的条件,按要求配置物业管理用房和业主委员会议事活动用房。
(二)在物业交付使用前,开发建设单位必须与依法选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
(三)依照法律、法规和合同约定承担物业保修责任,并向业主提供物业质量保证书和使用说明书;
(四)依法参加首次业主大会会议筹备工作,协助成立业主大会;
(五)在商品房销售时,公示前期物业管理合同和临时管理规约,约定小区内道路、绿地、车库、车位、会所、架空层、转换层和其他公共场所和设施的产权并将其列入销售合同条款;
(六)以未售物业业主身份承担相关义务;
(七)新建住宅小区公用区域照明有再使用白织灯,应当采用符合国家标准的节能照明灯。
(八)电梯的安装过程,应当经特种设备检验机构监督检验;未经监督检验或者监督检验不合格的,开发建设单位不得交付使用。开发建设单位应当适时将电梯监督检验合格报告以及其它有关电梯安全技术资料移交电梯使用单位。
(九)法律、法规和合同约定的其他义务。
第三十八条 新建住宅物业实行物业交付承接查验制度。承接新建物业前,物业服务企业和建设单位在新建小区竣工验收后,应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并移交下列资料:
(一)物业的报建、批准文件,竣工总平面图,单体建筑结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料);
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)消防工程及消防设施、设备验收资料;
(五)物业管理区域内各类建(构)筑物、场所(地)设施、设备清单;
(六)物业及配套设施的产权清单;
(七)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;
(八)物业管理用房和业主委员会议事用房清单;
(九)物业的使用、维护、管理所必须的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行。
物业服务企业承接物业服务时,应当对物业管理区域内共有部分及其相
应的物业档案进行查验,签订承接查验协议,明确双方的权利与义务。
发现共有部分与竣工图及其规划设计审批文件不符或者有质量安全问题的,应当书面告知建设单位,并按照有关规定处理。
物业服务企业应当自物业交接后30日内,将查验文件向物业所在地的房地产行政主管部门备案,并在物业管理区域内显著位置公告。
第五章 物业的使用与维护
第三十九条 物业服务企业应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主权属等资料的移交手续物业服务企业应当自办理移交手续之日起30日内,持相关资料向物业所在地房地产行政主管部门备案。
第四十条 物业服务企业承接物业管理项目时,应当按照有关规定签订物业服务合同。物业服务合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。
物业管理服务合同应明确以下内容:
(一)双方当事人和物业项目的基本情况;
(二)双方当事人的权利与义务;
(三)物业管理服务范围、服务内容和服务标准;
(四)物业服务企业收取物业管理服务费用的标准及支付方法;
(五)合同期限、合同解除的条件以及合同终止时物业服务及档案资料的移交方式等;
(六)违约责任及争议解决的方式;
(七)双方当事人约定的其他事项。
物业服务合同签定后,业主有权进行查询,物业服务企业应当依法向物业所地房地产行政主管部门进行物业服务合同备案。
第四十一条 物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同,应当依据合同履行必要的告知义务;合同未约定告知期限的,应当提前60日告知。
物业服务合同解除或终止,物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续,并履行下列交接义务:
(一)移交物业项目的档案和物业服务的资料;
(二)移交物业服务期间形成的物业及设施设备改造、维修、运作、保养的有关资料;
(三)移交物业管理用房和属于业主所有的场地、设施设备;
(四)清算预收、代收的有关费用;
(五)专项维修资金使用情况资料;
(六)法律、法规和合同约定的其它事项。
物业服务企业未按照本意见履行告知义务并办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。有下列情形之一的,物业服务企业应当退出物业服务:
(一)合同期满未续约的;
(二)依法、依约定解除合同的;
(三)法律、法规规定不得继续从事物业服务活动的。
第四十二条 物业管理实行有偿服务。物业服务费应当遵循合理、公正、公平以及与物业管理服务内容、服务质价相符和与业主协商的原则。
物业服务企业在实施收费前,应当按照物价主管部门规定,实行明码标价公示制度。
第四十三条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。业主不得以与物业服务活动无关的理由,拒交物业服务费。
业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主,限期交纳物业服务费用。
第四十四条 业主接房入住前的物业服务费用由建设单位全额承担,业主接房入住后的物业服务费用,由业主全额承担。
业主入住是指物业竣工验收达到交付使用条件后,业主收到入住通知并办理完相应手续。业主收到入住通知书后,在限定期限(不得超过1个月)内无正当理由不办理相应手续的,视为入住。
第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等服务的最终分户业主或使用人。
前款所列单位不得强制物业服务企业代收前款规定费用,也不得因物业服务企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。
物业服务企业自愿接受委托代收上述费用的,应当签订代收合同并向委托人收取佣金。
第四十六条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守法律、法规和管理规约的规定,禁止有下列行为:
(一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌等违反装饰装修管理规定的行为;
(二)擅自改变房屋使用性质,占用、损坏共用部位、共用设施设备或者擅自移动房屋共用设施、设备等违反房屋管理规定的行为;
(三)违章搭建建筑物、构筑物等违反规划管理规定的行为;
(四)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;
(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;
(六)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;
(七)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理条例的行为;
(八)侵占、损坏楼道、绿地等物业公用部位、公用设施、设备等违反物业管理规定的行为;
(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
业主委员会、物业服务企业发现有前款行为的,应当予以制止,并报告有关行政主管部门依法处理。对物业造成损坏的,由行为人恢复原状或依法赔偿。
第四十七条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地。供水、供电、燃气等经营单位因维修养护等需要临时占用、挖掘道路场地的,应首先通知业主委员会和物业服务企业,征得同意并办理相关手续后方可施工,完工后须及时恢复原状,造成损失的应予赔偿。因发生水、电、气事故,确需实施抢修的,供水、供电、供气等经营单位可先实施抢修,完工后须及时恢复原状,造成损失的应予赔偿。
第四十八条 业主、物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳棚等设施的,应当规范设置,并符合城市容貌标准和城市街景规划,同时应遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持建(构)筑物及附着设施建筑外装门面的整洁、美观和使用安全。
第四十九条 业主或物业使用人需要装饰装修房屋的,应该首先告知业主委员会和物业服务企业,并遵守《住宅室内装饰装修管理办法》的规定,办理完有关审批手续后,方可进行施工。  
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主,并与业主就共用部位、共用设施、设备损坏赔偿,装修垃圾清运处置,装修人员管理等有关事项签订协议。
物业服务企业发现业主、物业使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或业主管理规约的行为,应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止,对拒不改正的,应及时报告业主委员会并报告有关行政管理部门依法处理。
第五十条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。
建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担,并签订委托合同,向物业服务企业支付相应的报酬。
建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经建设主管部门核实后,责令由建设单位承担维修责任。建设单位未按照本意见报告申请成立业主大会前,住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的,建设单位应当承担物业维修责任,不得动用专项维修资金。
第五十一条 物业保修期满后,业主专有部分的养护、维修由业主负责;物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任,由业主共同承担。
共用部位主要包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施、设备主要包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益型文体设施和公用设施设备使用的房屋等。
第五十二条 住宅物业、物业管理区域内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应该按照国家有关规定交纳物业专项维修资金。专项维修资金属业主所有,专户存储,专款用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施、设备保修期满后的大修、更新和改造。
第五十三条 物业专项维修资金的使用按照下列规定分摊:
(一)物业管理区域内的公共设施、设备大修、更新、改造的费用,由全体业主按房屋的建筑面积比例共同承担;
(二)房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的费用,由相关业主按房屋的建筑面积承担;
(三)前期物业管理期间,不得使用物业专项维修资金。物业的共用部位属于人为损坏的,费用由责任人承担;
第五十四条 业主、使用人违反管理规约和物业管理规章制度,不按房屋使用说明书装修和使用房屋,应依法承担责任,赔偿所造成的损失。
第五十五条 物业专项维修资金的管理应当遵循专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。
(一)物业出售时,购房者应当按照其所拥有物业的建筑面积和房地产行政主管部门公布的数额标准交存物业专项维修资金。售房单位自用或尚未出售的物业,其物业专项维修资金由售房单位缴交;
(二)开发建设单位不得代收物业专项维修资金。业主在办理商品房合同备案时,将首期物业(住宅)专项维修资金存入市、县(区)房地产行政主管部门物业住宅专项维修资金专户,由主管部门代管。
(三)首期物业专项维修资金未交存到市、县(区)房地产行政主管部门物业住宅专项维修资金专户的,开发建设单位或者公房出售单位不得将房屋交付购买人,市、县(区)房屋登记机构不得办理房屋所有权证。
第五十六条 业主对设置于房屋内部的共用设施设备负有监管责任。
业主应当配合物业服务企业对物业共用部位、共用设施、设备实施维修养护。物业的共用部位、共用设施设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合,因相邻业主、使用人阻扰维修造成其他业主、使用人财产损失的,由责任人负责赔偿。
第五十七条 物业住宅专项维修资金不足三分之一时,由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹,续筹比例和方式由业主大会决定。
第五十八条 住宅小区内供水、供电、供气、通信、有线电视、宽带数
据传输等专业经营单位,应当接收并承担分户计量装置以及入户端口以外设施设备的维修、养护、更新、管理等责任及相关费用。
专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线。
专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主应予以配合。
专业经营设施设备的维修、养护、更新等费用,不得从住宅专项维修资金中列支。
第五十九条 业主大会、业主委员会所作出的决定违反有关法律规定的,由街道办事处(乡、镇人民政府)应当责令其限期改正或撤消其决定,并通告全体业主,由此造成的损失,由全体业主承担。
第六十条 物业管理活动中业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位违反《物业管理条例》等有关物业管理法律、法规的,由相关行政主管部门按照《物业管理条例》等相关法律、法规处理。
第六十一条 电梯使用单位(既可以是电梯产权所有者,也可以是受电梯产权所有者授权或委托、具有电梯管理权利和管理义务者)应严格遵守《特种设备安全法》、《特种设备安全监察条例》、《电梯使用管理与维护保养规则》等法律法规及技术规范的规定。使用单位发生变更时,应做好电梯安全技术档案移交工作。
电梯的日常维护保养单位,应当对其安全性能负责,保证电梯的安全运行。接到故障通知后应立即赶赴现场,并采取必要的应急救援措施。使用单位与日常维护保养单位之间的价格争议受双方合同制约或协商解决。
第六章 法律责任
第六十二条  由房地产开发建设单位投资且对外公开出售的前期物业的招投标按照建住房〔2003〕130号《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和川建设房发〔2011〕262号《关于进一步推进和规范前期物业管理招标投标工作的通知》执行,并依法向物业所在地房地产行政主管部门申请物业招投标备案。
第六十三条  不是由房地产开发建设单位投资且不是公开对外出售的前期物业项目和业主大会正式成立后的后期物业项目,参照建住房〔2003〕130号《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 执行。
第六十四条  当合同约定的前期物业服务期限届满后,由于各方面原因物业区域内业主大会和业主委员会尚未正式依法成立时,前期物业服务企业可以在街道办事处(乡、镇人民政府)的监督下对业主进行服务满意度测评,若测评满意度达百分之六十以上,可由原物业服务企业继续提供期限为两年的物业服务(物业服务取费标准不高于原取费标准,服务质量标准不低于原质量标准),物业服务合同依法进行备案。
第六十五条  为了提高物业服务的专业化水平,物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。当物业服务企业将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业时,被委托的企业须同时在其注册经营范围内承担法定责任和后果。
第六十六条  达州市中心城区物业服务收费政府指导价由市发改委和市住建局联合发文并每叁年进行定期调整和公布。物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形,需要调整物业服务收费标准的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并报业主大会同意:
(一)公共服务产品能耗价格调整的;
(二)业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的;
(三)物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的;
(四)其它政策性费用调整的;
(五)达州市物业服务收费政府指导价调整的。
第六十七条 推行房地产开发与物业管理相分离的制度,房地产开发建设单位应通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第六十八条 暂定三级物业服务企业在暂定期内不得签约建筑面积五万平方米以上的物业项目。
第六十九条 为了提高我市物业服务专业化水平及避免发生意外后出现矛盾和纠纷,若业主大会决定实施自治管理的,其物业规模的总建筑面积应控制在1万平方米以内单体建筑且不能分割的物业区域。
第七十条 业主可以在管理规约中约定,发生下列情况时,物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施,同时由业主委员会向物业所在地房地产行政主管部门报告,经核准后其费用在专项维修资金中列支,事后应当向业主大会说明情况:
(一)屋面防水损坏造成渗漏的;
(二)电梯故障危及人身安全的;消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的;
(三)住宅水泵损坏导致供水中断的;
(四)楼体外墙面有脱落危险,危及人身安全的;
(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;
(六)消防系统出现功能障碍,应当对消防设施设备维修、改造;
(七)其它需应急使用住宅专项维修资金的。危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。
房地产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后,应当在三个工作日内办理相关手续。
第七章 附则
第七十一条 本实施意见自2015年7月1日起施行,2020年12月31日废止。

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